Punaises de lit : Qui doit payer l'intervention ? Locataire ou Propriétaire ? (Ce que dit la loi)

C’est la question qui fâche. Une fois le choc de la découverte passé, la réalité financière frappe : une intervention professionnelle a un coût, et personne ne veut le payer.

Le locataire accuse l’immeuble d’être insalubre, le propriétaire accuse le locataire d’avoir ramené les punaises de ses vacances. Qui a raison ? Qui doit sortir le chéquier ?

Depuis la Loi ELAN de 2018, la réponse juridique est beaucoup plus claire. Voici ce que vous devez savoir pour défendre vos droits.

1. Le principe de base : Le Propriétaire paie (Loi ELAN)

La loi du 23 novembre 2018 (dite Loi ELAN) a modifié l’article 6 de la loi de 1989. Elle intègre désormais explicitement l’absence de nuisibles dans la notion de “logement décent”.

Ce que dit la loi : “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent […] exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.”

En clair : C’est au propriétaire bailleur de payer la détection et le traitement des punaises de lit. Il s’agit d’une obligation de délivrance et d’entretien. Les produits (insecticides, main d’œuvre du professionnel) sont à sa charge exclusive. Ils ne peuvent pas être répercutés sur les charges locatives (contrairement à la dératisation où seule la main d’œuvre est déductible).

2. L’exception : La faute du locataire

Le propriétaire peut-il refuser de payer ? Oui, mais à une seule condition : s’il prouve que l’infestation est due à la négligence directe du locataire.

Cependant, dans la pratique, c’est très difficile à prouver. Les punaises de lit ne sont pas liées à la saleté. Le simple fait que le locataire ait voyagé ou acheté un meuble d’occasion ne constitue pas une “faute” au sens juridique, mais un aléa de la vie courante.

Pour se dédouaner, le propriétaire devrait prouver, par exemple, que le locataire a refusé l’accès aux techniciens ou qu’il a gravement encombré le logement (Syndrome de Diogène) empêchant le traitement.

3. Le timing est crucial (Nouveaux entrants vs Anciens)

La jurisprudence regarde souvent la date d’entrée dans les lieux :

• Vous venez d’emménager (quelques semaines/mois) : La présomption est forte que le logement était infesté avant votre arrivée ou que les œufs étaient présents. Le propriétaire doit payer 100% sans discussion.
• Vous êtes là depuis plusieurs années : Le propriétaire reste responsable au titre du “clos et du couvert”, mais il tentera plus souvent de négocier. Cependant, la loi ELAN reste du côté du locataire : sans preuve de votre faute, c’est au bailleur de payer.

4. Et pour les parties communes ? (Le rôle du Syndic)

Si l’infestation touche plusieurs appartements ou les parties communes (couloirs, loge gardien), c’est au Syndic de Copropriété de prendre en charge le traitement des zones communes.

Si l’origine vient de l’immeuble (fissures, colonnes montantes), le traitement de votre appartement peut aussi être pris en charge par la copropriété.

5. Ce qui reste à la charge du locataire

Attention, le propriétaire paie l’intervention de l’exterminateur, mais le locataire a aussi des frais à sa charge (“frais annexes”) :

• Le lavage des vêtements et du linge de lit (laverie, pressings).
• L’achat de sacs poubelles ou de bacs de rangement.
• Le remplacement de son propre mobilier s’il est irrécupérable (matelas, canapé), sauf si l’insalubrité du bâtiment est prouvée.

6. La marche à suivre en cas de refus

Votre propriétaire refuse d’intervenir ? Ne faites surtout pas l’erreur de ne plus payer votre loyer (cela vous mettrait en tort).

1. Prévenez-le par écrit : Envoyez immédiatement une Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR). C’est le seul document qui a une valeur légale et qui fait démarrer le compteur.
2. Joignez un devis et un diagnostic : Faites appel à un professionnel pour établir la présence des punaises.
3. Saisissez la Commission de Conciliation : Si le propriétaire fait le mort, saisissez la Commission Départementale de Conciliation (gratuit) ou le Tribunal judiciaire.

Conclusion

Ne restez pas paralysé par la peur de la facture. La loi protège la salubrité du logement. En tant que professionnels, nous avons l’habitude de travailler avec les agences immobilières et les propriétaires : nos rapports d’intervention servent de preuve technique pour justifier la nécessité du traitement.

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